http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/ センチュリー２１スミカ・クリエイト朝倉大樹のブログ ja Copyright 2012 Sun, 05 Feb 2012 19:01:36 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 　 ２月に入りました。 　 　 　 年が明けてから、お客様の動きが活発になっていると実感します。 　 これは今年に限ったことではなく、毎年この時期からお客様が動き始め、 　 ２月～４月にご契約に至るケースは多いです。 　 　 ただし、今年はいくつかの状況が重なっており、 　 例年以上に２～４月は動くだろうなと思っています。　 　 　 一つ目の理由は、価格が大幅に下がっている事です。 　 リーマン・ショック後の２００８‐２００９年、不動産の価格は暴落しました。 　 不動産が値下がりをした一番大きな理由は、 　 不動産業者の事業資金借入の問題です。 　 不動産業者は土地資金を借入れ、商品化して売却をします。 　 リーマン・ショック後に多くの不動産業者が倒産したため 　 信用不安を招き、生き残った業者も 　 事業資金の借入が出来ず、既存借入れの返済を迫られる事態に陥りました。 　 不動産業者は少額の自己資本を元に多額の借入を行い 　 レバレッジを効かせてROEの極大化を目指します。 　 したがって、返済期限の迫った土地資金は自己資本では返済できず 　 叩き売らざるを得ない状況になりました。 　 　 　 あまたの不動産業者が倒産しましたが、 　 その多くはファンドを組成し、不動産証券化を行なっていた不動産業者。 　 不動産業界が、リーマン・ショックから得た教訓は２つ 　 　 ・土地仕入れから建築し販売まで時間のかかるマンション開発は 　回転率が悪く、その間の市況の変化に対応できず、リスクが高い。 　 ・証券化ビジネスは買主である外資が引くと一気に市況が冷える。 　やはり実需は底堅い。 　 　 つまり、戸建、土地、中古マンションリノベーション事業なんです。 　 　 その後価格は底を打ち 　 徐々に金融機関も不動産業者に対する融資を再開し 　 ２０１０年は価格が上昇に転じた事もあり、 　 先高感が出て、住宅ローン減税の駆け込み需要もあり 　 実需不動産は好調でした。 　 　 　 好調でした。 　 過去形です。 　 　 もともとマンション分譲をやっていた業者が 　 一戸建てや中古マンションのリノベーションにシフトしても 　 マンションデベロッパー時代の売上高、利益率は達成できません。 　 それはマンション事業で１棟４０戸２０億売り上げを作る同じ人員で 　 戸建だと半分やれたらいいほう。 　 マンションだと大きな１つ土地を買えばいいものを 　 戸建だと１０～２０の土地を買う必要があります。 　 建築の方も考えると、手間のかかり方が全く違います。 　 だから、建てずに土地で売る。手間がかからないからです。 　 それが不動産業者の売上を稼ぐ苦肉の策なのです。 　 その分建物の売上も稼がないといけないから、どんどん買え買え、と。 　 しかも、従来はマンションをやっていた業者も戸建用地の仕入れに参入し 　 熾烈な競争、物件過多の状況に陥り、 　 現状城南は不動産が余っています。 　 それでも３月末をにらみ販売をしなくてはならない業者も多いでしょう。 　 　 　 　 購入を検討されているお客様は、 　 この２、３月、本気で探された方が絶対良いですよ。 　 　 恐らく、土地を買って売るというプレイヤーが集中しすぎた 　 城南エリアは、４月以降、「やってみたけど儲からない」という理由から 　 多くの参入してきたプレーヤーが退場します。 　 また、残るプレーヤーも、土地の目利きが厳しくなり財布のひもが締まります。 　 すなわち新たに供給される物件は４月以降確実に減ります。 　 　 　 この２、３月、まだ物件が豊富にあり、買主が有利で交渉を進められる 　 この時期にお探しされる事をオススメ致します。 　 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2012/02/post_130.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2012/02/post_130.html Sun, 05 Feb 2012 19:01:36 +0900 　 　 本日、２２：２７分現在 　 　 　　 　 　 　 ヤフートップニュース 　 　 　 　 　 　 　 　 　 「AKB板野友美は友達が少ない?」 　 　 　 　 　 　 ・・・・・・ 　 　 　 　 　 　 　 ・・・・・・ 　 　 　 　 　 　 　 なんじゃそりゃ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 そんなのどーだっていいです！ 　 　 　 　 　 　 　 　 AKBファンの方、ごめんなさい。　 　 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2012/01/post_129.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2012/01/post_129.html Thu, 26 Jan 2012 22:26:52 +0900 　 うちの社員はみんな一生懸命仕事をしている。 　 　 一般的なラインで言う所の手を抜いている人間はいないように見えます。 　 　 ただ、一生懸命やっている集団の中にいると、 　 　 ２－６－２の法則みたいで 　 　 極限まで一生懸命やっているものから見ると 　 　 結構一生懸命やっている人が 　 　 手を抜いているように見えます。 　 　 これが進行すると狭い視野、カルト、井の中のなんとか 　 　 になってくると思うので 　 　 　　 なるべく外部の人とも交流して、視野を広げるようにしようと 　 　 今一度おもいました。 　 　 　 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2012/01/post_128.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2012/01/post_128.html Sun, 15 Jan 2012 23:03:31 +0900 　 　 　 本日、久しぶりに現地販売会に立ちました。 　 　 　 三軒茶屋の一戸建てなのですが 　 　 　 外に立っていると 　 　 　 むちゃくちゃ寒い！ 　 　 　 けど 　 　 　 この一戸建ては 　 　 　 次世代省エネ基準を満たしている 　 　 　 断熱性がものすごく高い家。 　 　 　 　 　 １階に小さな電気ヒーターを１こ。 　 　 　 ２階リビングに床暖房。 　 　 　 これだけで、 　 　 　 部屋中、家じゅうが暖かい！ 　 　 　 大げさでなくて、本当にびっくりしました。 　 　 　 LOW-Eガラスと、多めの断熱材。 　 　 　 一般的にマンションより一戸建ての方が寒いと言いますが 　 　 　 僕が住んでいるマンションは古いのもあり 　 　 　 サッシの性能が、今とぜんぜん違います。 　 　 　 今のマンションは震えるほど寒いのですが 　 　 　 戸建でも、ちゃんと断熱すればめちゃめちゃ暖かいんです。 　 　 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2012/01/post_127.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2012/01/post_127.html Mon, 09 Jan 2012 19:25:44 +0900 　 　 今日は２６日 　 　 今年もあと５日ですね。 　 　 つきなみですが、年々１年の時間感覚が早くなっています。 　 　 １歳の方にとっての１年と 　 　 ８０歳の方にとっての１年では 　 　 感覚が違うという事でしょうね。 　 　 当然ですよね。 　 　 　 　 　 私の営業マンとしての初契約は２０００年でした。 　 　 初めての契約はすごく覚えています。 　 　 　 積み重ねて、経験が増えて 　 　 今でも 　 　 　 同じ重さで契約できているでしょうか。 　 　 　 　 　 　 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/12/post_126.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/12/post_126.html Mon, 26 Dec 2011 20:25:51 +0900 　 毎年恒例ですが 　 　 始まってしまいました。 　 　 忘年会シーズン。 　 　 　 　 昨年までは、日頃の業務が忙しいのを 　 　 いいわけにして 　 　 なるべくお断りさせて頂いておったのですが 　 　 今年は誘われると 　 　 基本的には全部参加する事にしました。 　 　 計算してみると 　 　 今年は細かい飲み会も含めると 　 　 １０回あります。 　 　 お酒は飲める方なので 　 　 全然苦じゃないのですが 　 　 体重とともに 　 　 体調も管理しないと！ 　 　 　 久しぶりに会う方もいらっしゃるので 　 　 参加するからには元気な姿を見せたいですね 　 　 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/12/post_125.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/12/post_125.html Fri, 09 Dec 2011 19:15:07 +0900 　 　 リラックマと言うようです。 　 　 　 けっこうメジャーなようですが、 　 　 　 　 全く見たことがありませんでした。 　 　 　 　 最近流行に疎くなったなぁ。と、 　 　 　 　 ネットを検索してみたら 　 　 　 　 全く最近流行りだしたものではなく 　 　 　 　 ４、５年前から、結構メジャーらしい。 　 　 　 　 ４、５年というと結構な昔です。 　 　 　 　 　 　 　 いや、 　 　 　 　 よく考えてみると 　 　 　 　 自分の中でちょっと前に流行ったなぁと思う曲が 　 　 　 　 懐かしのヒット曲みたいな番組で出てて 　 　 　 　 １０年前だったりして 　 　 　 　 この曲って１０年も前なの？ 　 　 　 　 　 とか、　 　 　 　 　 　 　 イナバウアーや 　 　 　 　 宮崎をどげんかせんといかん 　 　 　 　 　 なんて 　 　 　 　 完全に最近の認識 　 　 　 　 　 しかし 　 　 　 　 　 すでに４，５年経ってたり 　 　 　 　 　 　 　 　 　 なんだか腑に落ちた 　 　 　 　 　 　 　 　 僕にとって 　 　 　 　 ４、５年というスパンは 　 　 　 　 もはや 　 　 　 　 完全に最近の出来事です 　 　 　 　 　 　 　 よって 　 　 　 　 リラックマは 　 　 　 　 最近流行りなので 　 　 　 　 知らなくても当然。 　 　 　 　 　 だよね 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 知らなくて当然です。 　 　 　 　 ]]> http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/11/post_124.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/11/post_124.html Fri, 25 Nov 2011 23:19:07 +0900 　 　 不動産仲介のお仕事は 　 　 物件を紹介する事。です。 　 　 ただし、それだけではなく住宅ローン、注文住宅など 　 　 いろいろなものをご紹介します。 　 　 また、税金や登記に関しても 　 　 そこまで専門的な事でなければ一般論として 　 　 アドバイスしたりします。 　 　 ただし、 　 　 銀行ではないし、ハウスメーカーでもない。 　 　 もちろん、税理士でも、司法書士でも、弁護士でもない。 　 　 仲介業者です。 　 　 対価を得ずに、良かれと思ってアドバイスしています。 　 　 　 よかれと思ってアドバイスすると、 　 　 たまに語弊があったり、上手く伝えられなかったり 　 　 お客様の理解度が悪かったり 　 　 問題になるケースがあります。 　 　 そういう時、 　 　 「それは専門外なので、専門の方に聞いて頂けますか」 　 　 「わかりません」 　 　 こういっておいた方が、お客様の為になったのではないか。 　 　 そう思う時があります。 　 　 　 　 どこまで応えて差し上げるのがお客さまにとって良いのか。 　 　 　 この辺はすごく難しいですね。 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/11/post_123.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/11/post_123.html Thu, 17 Nov 2011 19:34:28 +0900 今年は未曾有の震災の影響もあって 　 営業自粛の影響もあって 　 ４月、５月は売上が悪かった。 　 ただ、７月から売上が完全に回復した。 　 　　 　 秋は不動産が動く季節。 　 さぁ！本番だ！！・・・と思ったら 　 　 ９月は良かったけど 　 １０月がさっぱり、、、 　 　 なんだかなぁ。と思っていたら 　　 今月は７日過ぎて４契約 　 契約予定が３つ？４つ？ 　 　 　 止まっているのか 　 　 回復しているのか 　 　 　 今年はわからん。 　 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/11/post_122.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/11/post_122.html Mon, 07 Nov 2011 22:35:12 +0900 　 不動産の営業はコミュニケーション力が大事 　 　 　 こちらの情報を正確に伝える事 　 　 いわゆるプレゼン力、こっちからの押し出しも大事ですが、 　 　 相手の情報を正確に捉える事、キャッチするセンサーが 　 　 非常に大事に感じます。 　 　 　 　 本日社内で、部下とやり取りをしている時に 　 　 お客様の条件を正確に捉えないといけないね。 　 　 という話をしていました。 　 　 　 　 良くある指導は「お客様の条件をとにかく聞け」と。 　 　 ご予算は？建物の大きさは？とか。 　 　 まぁ、聞かないよりも聞いた方が良いのは間違いないのですが 　 　 それより聞いた情報が、それがベストかベターかマストなのかという事。 　 　 これがわからないと良い物件は紹介できないよ、と。 　 　 　 具体的には、 　 　 　 床面積が８０㎡欲しいという情報をお客様がいたとします。 　 　 　 それだけ教えて頂いても 　 　 　 　 ８０㎡あれば最高です。（ベスト） 　 　 なのか 　 　 できれば８０㎡欲しいけれど、他の条件によっては妥協できる。（ベター） 　 　 なのか 　 　 ８０㎡無いと検討できない。絶対８０㎡欲しい。（マスト） 　 　 なのか 　 　 この微妙な真意を捉えて共有しないと、良い物件は紹介できないよ。 　 　 と言いました。 　 　 　 しかし、なかなか上手く伝わりません。 　 　 わかったような、わかんないような。 　 　 　 　 　 そこで、、言い方を変えました。 　 　 　 　 例えば、婚活している女の子がいるとする。 　 　 聞く所によると、その子が結婚相手に求める条件は 　 　 年収１０００万円だという事。 　 　 これが、ベストかベターかマストか。 　 　 　 「１０００万円！？そんな人、私にはもったいない。 　 もしそんな人にめぐり合えたら最高。何でもゆるしちゃう。」 　 　 こう言ってくれているのが「ベストちゃん」 　 　 　 「１０００万円は欲しいけど、それだけじゃないから。 　 実際、好きになったら関係ないかも。私」 　 　 こう言っているのが「ベターちゃん」 　 　 　 「１０００万円無いなんてありえない。 　 そんな男、いくら顔が良かろうが優しかろうが絶対無理！」 　 　 こんな事言っているのが「マストちゃん」 　 　 　 　 　 ね、だから、「１０００万円欲しい」だけ聞いても、 　 　 ダメでしょ？ 　 　 　 　 そう言うと理解してもらえました。 　 　 　　 　 男女関係に例えると理解度が上がる 　 　 　 これが私の確信です。 　 　 　 　 　 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/09/post_121.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/09/post_121.html 仕事 Sat, 10 Sep 2011 20:58:22 +0900 民主党政権になって３人目の総理。 海江田氏か前原氏だと思っていましたが 就任から今までの動きには非常に好感が持てます。 　 思い返せば 大臣は３つの言葉だけ覚えておけば良い。や 子供手当て廃止合意した翌日に、継続のチラシを配布するなど 最近だけでも政治の世界では 理解不能。 「は？」 「何でそうなる！？」 な事が起こり得ます。 　 政治の世界に入ると庶民には分からない何かがあり 普通の事が普通にできず、普通でない言動をしでかしてしまう。 それが永田町なのかもね、と 分からない世界だけに、擁護し納得してた面もありました。 　 野田首相の野党や財界や諸外国への接し方は すごくは無い。普通。いたって普通 協力したり、謙虚だったり、即動だったり 普通の事ができており好感が持てます。 　 永田町でも出来んだね。 野田首相には普通で居続けて欲しいものです。 　 　 けどこれって、私がいつも新卒に教えているレベル 低いんだ、レベル。 最近ＴＶ出ている杉村大蔵氏。低いっスもんね。 　 　 　]]> http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/09/post_120.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/09/post_120.html Mon, 05 Sep 2011 20:34:25 +0900 　 　 手前味噌ですが 　 弊社は本当に紹介のお客様が多いです。 　 　 多いです、と言うよりも 　 ここ数年でずいぶん増えました。 　 　 　 昨年の実績で、全契約の３０％以上は 　 紹介のお客様か 　 過去の取引をして頂いたお客様のリピートのお客様です。 　 　 　 今年は４０％を超えそうです。 　 　 　 他社のデータは分からないのですが 　 多分多いんだと思います。 　 　 　 昔は紹介のお客様が 　 全顧客の１０％も無かったのですが 　　 　 地道に少しづつ増えていきました。 　 　 　 決して儲からないお仕事の時もあるのですが 　 　 嬉しいし、ありがたいので一生懸命物件を探しています。 　 　 　 紹介して頂いた方の顔に泥を塗らないよう 　 　 より一層頑張ってご提案をしています。 　 　 　 　 この土日もたまたま、ご紹介のお客様の接客が重なり 　 　 非常に忙しくさせて頂いておりました。 　 　 　 　 　 ちなみに、 　 　 　 来週は 　 　 　 まだ、 　 　 　 若干の余裕がありそうです。　 　 　 　 　 ご紹介の際はお早めに。 　 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/07/post_119.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/07/post_119.html Sun, 24 Jul 2011 21:58:07 +0900 　 今朝の情報番組で フレッシュネスバーガーの創業者 栗原幹雄氏の特集が組まれていた 　 ほっかほっか亭の創業メンバーの１人で ４年で１０００店舗企業にまで成長させたが 「大きくなってみると会議ばっかりでつまらない」 と、退職し、フレッシュネスバーガーを創業 　 知名度があるフレッシュネスさんですが なんと社員は５０名！ 弊社とかわりません。むしろ少ないくらい。 　 エネルギッシュな栗原氏の言葉で 印象に残ったのが下の話 　 　 オリジナリティとは５０％の人に嫌われる事 ５０％の人に嫌われる位の癖のある商品でなければ 強烈にハマる人が現れない。 ５０％に嫌われても２０％強烈にハマる人がいれば 企業としては勝ち。 この強烈にハマるという事が大事で そのコアなお客様は多少高いお金を出しても ハマり続けてくれる。 そんな商品がオリジナリティというものです。 　 　 自分を振り返ってみると、マーケティング、顧客満足、という思考が強く出過ぎ お客様の要望をとにかく聞き、それに答える事で我々も利益に繋がると。 そういう考え方です。 それはそれで間違えてはいないのでしょうが、 そのマーケティング意識が強すぎると、お客様の反応に左右されすぎ、 自社の商品は何か、が良く分からなくなる。 あくまでもマーケティングは自社の売り物を決める為のリサーチなので 自社の売り物にオリジナリティを持たせる事について、うちは（僕は）弱いなぁ と思いました。 　 　 　 うちの仲介サービスのウリってなんだろう。 　 　 　 http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/07/post_118.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/07/post_118.html Sat, 02 Jul 2011 22:00:38 +0900 　 麺は極太まではいかない程よい太さ つけ汁は海苔の上に魚粉が乗っているスタイル 具のチャーシューとメンマもいい。 何気に結構入っているネギも清涼感がある。 　 なんといっても好きなのがつけ汁の濃度。 恐らくネギを含めた具の量が多いので水分が少ないのと そもそもつけ汁の器が小さいので 普通に麺を全てつけ汁につけてすすると 麺が終わると同時につけ汁も終わる為 スープ割りが出来なかった前回の反省を生かし 我慢して麺の３分の２位を浸してすする。 　 うまい。 　 ぱっと見ると夜の香りがする店員さんですが 接客はすこぶる丁寧ですばらしい。 　 開店同時にいかないとかなり並びます。 　 　 ]]> http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/06/post_117.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/06/post_117.html ラーメン Fri, 24 Jun 2011 21:39:17 +0900 　 　 ただ、ここからが本番です。 　 　 食べ終わりそうになったら、 　 　 たまごを１つ割りいれてまぜまぜ。 　 　 そこにスープを入れてチータンタンのできあがり 　 　 　 ふー。 　 　 かなり満足です。 　 　 　 　 　 この店主の「おいけん」さん 　 　 　 　 写真の通りのイケメンです。 　 　 元モデルで芸能関係も人脈がすごいすごい。。。 　 　 店内もサインがこれでもか！とあります。 　 　 　 　 実は、このおいけんさん。 　 　 私の昔からの仲間であり、敬愛してやまない兄貴です。 　 　 　 けど、開店当初以来の８年ぶりの訪問で 　 まだ２回目。。。。 　 　 ごめんなさい。おいけんさん。 　 　 　 すごく狭い店で見つけにくいですが 　 　 じゃじゃ麺というものを食べた事がない方は是非。 　 　 　 スミカの朝倉の知り合いと言っても 　 　 特に割引はないですが 　 　 　 最高のスマイルを頂けるはずです。 　 　 ]]> http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/06/post_116.html http://www.c21-smica.com/blog_century21_bigtree/2011/06/post_116.html ラーメン Sat, 18 Jun 2011 19:42:59 +0900