不動産を売却するときには注意するべきポイントがいくつかあります。
不動産の売却は不動産会社にすべて任せてしまうという方も多くいます。もちろんそれでも構いません。しかし、事前に注意すべきポイントを調べておくと、売却の際にかかる費用を知ることができたり、トラブルを未然に防ぐことができたりします。ここでは、不動産を売却するときの注意点を、建物・土地・不動産会社の3つの視点から紹介していきます。

建物についての注意点

まずは、建物についての注意点から見ていきましょう。

抵当権付きの建物はローン完済できないと売ることができない

家を購入する際に、家や土地を担保として住宅ローンを借りることもあるでしょう。ローンの返済が滞ったときに、担保となっている家や土地を差し押さえる権利のことを、抵当権と言います。不動産を売ったときの収益と自己資金を合わせても、住宅ローンが完済できない場合には、原則として不動産を売ることができません。そのため、売却価格の目標を、残りのローン代程度とする方が多くいます。

登記内容と実物が異なる場合がある

増築したことのある建物は注意が必要です。増築した際には、登記をすることが法律で義務付けられています。登記をしていない場合には、登記内容と実物が異なってしまいます。
それが理由で、買主が融資を受けられないということが起こります。買主から登記を求められる、もしくは不動産が売れ残ることになるでしょう。登記内容と実物が異なっている場合には、正しい登記内容に変更しておきましょう。

リフォームや解体はするべきかどうか

建築年数が長い場合には、不動産会社からリフォームや解体を勧められることもあります。当然、リフォームや解体には多額の費用がかかります。物件が売れる保証はないので、リフォームや解体を行った費用の分だけ損してしまうこともあるでしょう。

土地についての注意点

次は土地についての注意点を見ていきましょう。

地積(土地の面積)が登記内容と異なる場合がある

古くから受け継がれているような土地では、境界線があいまいになっている場合があります。場合によっては隣の土地所有者とトラブルになりかねません。当然、トラブルの可能性のない土地があれば、買主はそちらを優先させるでしょう。境界線があいまいだと土地の売却にデメリットになるのです。その場合は、土地家屋調査士に測定を依頼しましょう。

建て直しで以前よりも小さい家しか建てられない場合がある

建築基準法とは、天災や火災が起こっても、命や財産を守るために建築物について基準を定めた法律のことです。この法律は、建物の高さにも制限を設けています。そのため、家を建てるときはこの法律が認める高さまでしか建てることができません。

建築基準法が改正されることもあります。今までに建てた家が、改正後の法律で決められた高さよりも高い場合があるでしょう。そういった建物すべてを取り締まってしまうと、国民に大きな負担を与えてしまいます。そこで、建築当時の基準に従っていれば、改正後も適法とされるようになりました。

問題はここからです。例えば、3階建ての家を売る場合、購入希望者から「建て直すと2階までの家しか建てることができないから安くしてくれ」と言われることもあるでしょう。建築基準法の現行法を知っておくと、あらかじめ想定しておくことができます。

不動産会社についての注意点

最後に不動産会社についての注意点を見ていきましょう。

不動産会社との契約にはタイプが3つある

不動産会社に仲介を依頼するときには、「媒介契約」と呼ばれる契約を交わすことになります。媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つのタイプがあります。契約のタイプによって、できることが変わってくるので、慎重に選ぶ必要があります。それでは、それぞれの特徴を見ていきましょう。

専属専任媒介契約

  • 他社へ依頼できない
  • 自分で買主を探すことはできない
  • 契約期間は3ヶ月
  • 1週間に1回以上の報告が義務
  • 5営業日以内にレインズへの登録義務

専任媒介契約

  • 他社へ依頼できない
  • 自分で買主を探すことができる
  • 契約期間は3ヶ月
  • 2週間に1回以上の報告が義務
  • 7営業日以内にレインズへの登録義務

一般媒介契約

  • 他社へ依頼できる
  • 自分で買主を探すことができる
  • 期間の定めはない
  • 報告義務はない
  • レインズへの登録義務はない

以上のような違いがあります。これだけ見ると、他社へも依頼できる一般媒介契約がよいと考える方がいるかもしれません。しかし、不動産会社は物件を紹介する際に、専属専任媒介契約のものを優先的に紹介していきます。次いで、専任媒介契約。最後に一般媒介契約という順番になります。逆に専属専任媒介契約は一社独占のため、幅広くアプローチすることができません。そのため、どれが一番よいとは言い切れないのです。それぞれの状況や希望に合わせて選びましょう。

不動産会社が囲い込みをしていることもある?

媒介契約の比較にも出てきた「レインズ」とは、不動産流通機構が運営するコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。レインズに登録した物件の情報は、レインズ会員の不動産会社なら見ることができ、不動産会社は物件を探している方に向けて情報を提供することができます。そのため、レインズに登録することによって広範囲で買主を探すことができるのです。ところが、不動産会社がレインズに登録をしていなかったり、レインズを通して連絡があったときに商談中だと偽って紹介しなかったりすることがあります。なぜなら、自分たちで買主を見つけ、仲介手数料をもらいたいと考えているからです。このように不動産会社の囲い込みが行われていないか注意する必要があります。

対策としては、不動産会社から、レインズの「登録証明書」を受け取りましょう。登録証明書に記載されたURLとパスワードを利用すれば、物件の登録内容が確認できます。レインズの画面で注目すべきところは2つあります。1つ目は、取引状況です。これが「公開中」になっているかどうか確認しましょう。2つ目は、広告転載区分です。これが「不可」になっていると、他の不動産会社が広告チラシに乗せたり、ホームページに掲載したりすることができません。


以上、建物について3つ、土地について2つ、不動産会社について2つの注意点をご紹介しました。不動産を売却するときの参考にしてみてはいかがでしょうか。

 

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