| ▼不動産売却のダンドリやスケジュールに関する質問 |
 -１．「売却」が先? それとも「購入」が先？ |
 【お客様の購入希望物件を考慮した資金計画次第です。】 |
売却物件の査定額、お客様の購入希望物件価格、既存の住宅ローン残債額、 自己資金状況、お手元に残したい資金等を考慮した資金計画を立てる必要 があります。また購入希望物件種別により引渡し時期、キャッシュフローが 異なりますので、諸々をトータルに判断してご提案します。 折りたたむ→ |
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| -２．不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？ |
| 【時期や季節は大きく影響しません。】 |
適正価格でのご売却であれば、特に時期は影響しません。 7・8月(夏)／12・1月(年末年始)は住宅を探されるお客様が少ないと言われ てはいますが、その期間は市場に競合物件も少ないですし、 敢えてこの時期に探す購入動機の強さはプラスとも考えられます。 折りたたむ→ |
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| -３．住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？ |
| 【お客様の状況により異なります。】 |
必要期間はお客様の状況次第と考えます。購入に関しては完成物件なのか、 はたまた土地から購入して建築するのかによっても時期は大きく異なります。 そこに住み替え(ご売却)が関わる場合には、価格設定が適性であれば早期に ご売却は可能ですが、価格設定だけではなく購入物件の引渡し時期やキャッシュフローも考慮して、お客様それぞれに合わせたご提案が必要になります。 折りたたむ→ |
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| -４．持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？ |
| 【まずは現状の見直しを！】 |
原因は販売方法、もしくは物件状況(リフォームの必要性の有無)、市場 ニーズにマッチした適正な価格設定等の様々な理由が考えられます。 一旦振り返って「自分が購入するなら・・」という目線に立つことも大 切です。その際にはプロである担当営業マンと相談して進めますが、そ の営業マンが親身かどうか、市場ニーズを把握できているかといった部分は 冷静に判断する必要があります。 折りたたむ→ |
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| -５．不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？ |
| 【２つの方法が代表的です。】 |
価格を相場より低く設定するのが一般的です。イレギュラーな方法として 不動産会社による“買取り”も考えられます。後者は住宅ローン等の利用 がなく手続きも慣れており、条件次第では最短１週間程度で引渡しが完了 します。一方、販売価格は相場の８割前後に落ち着くため、「急いで売り たい」理由次第で優先されることもありますが、出来る限り高額での 販売をしたいと考えていますのでお奨めはしていません。 折りたたむ→ |
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| ▼不動産会社や営業マンに関する疑問 |
| -１．不動産会社はどんなことをしてくれるの？ |
| 【お客様それぞれの念いを大切にした営業活動】 |
現実的なトコロでは、ご相談頂いた物件の調査を行い、査定価格や 販売方法をご提示するところから始まります。その後はご提示した方法で 販売を進めながら、契約内容に応じてお客様への報告活動を行っていきます。 もちろん販売状況次第でご相談しながら随時変更をしていきます。 お住みかえの場合はご売却とご購入のベストなタイミングを意識した お手伝いをさせて頂きます。基本スタンスとして「できるだけ高く売りたい」 「思い出のつまった家なので・・・」といった、お客様それぞれの念いを 大切にした営業活動と契約後のつながりを大切に考えています。 折りたたむ→ |
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| -２．不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？ |
| 【三種類の契約形態】 |
それぞれの特徴とメリット、デメリットを簡単にまとめました。 □一般媒介契約 複数の業者に仲介を依頼でき、自己発見取引も可能。他業者が先を越す恐れが あり、一般的に不動産業者側の熱意を削ぐケースがあると言われます。 □専任媒介契約 仲介を依頼できる業者が1社に限定、自己発見取引は可能。 指定流通機構への登録、定期的な活動状況についての報告等、 積極的な活動が義務付けられています。 □専属専任媒介契約 仲介を依頼した業者がみつけた相手方としか取引できません。依頼者側の縛りが キツクなりますが、仲介側の義務も厳しくなり、速やかな成約が期待できます。 折りたたむ→ |
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| -３．同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？ |
| 【問題ありません。その中から信頼できる会社をお選びください。】 |
数社に査定を依頼することで市場相場を把握することができますし、 査定根拠の納得性や提示資料の緻密さ、営業マンの態度マナーを 確認比較するのにも役立ちます。個人的には何処も変わらないと思えば 一般媒介契約、信頼できる会社があれば「専任媒介契約」 「専属専任媒介契約」という選択がお奨めです。 折りたたむ→ |
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| -４．営業マンについて希望を言ってもいい？ |
| 【大丈夫です。お気軽にお申し付けください。】 |
社内事情をお話すると、ご売却のお問い合わせには経験豊富なTOP営業マンが 査定を行い、お客様のご要望やタイプを考慮して、その後に担当を決定しています。ご売却活動の基本は信頼関係ですので、決定した担当の対応が悪ければ 変更させて頂きます。また、当社ホームページのスタッフ紹介の写真･ブログ等に より、事前に営業マンを選択してお問い合わせ頂くことも可能です。 折りたたむ→ |
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| -５．不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？ |
| 【不可能ではありませんが、現実的にはリスクが多くお奨めできません。】 |
購入希望者を探すことから、契約交渉、物件調査、契約書類作成、契約後には 住宅ローンや登記、税金といった数多くの工程が存在しており、これを一人で こなすことはプロが仕事として行っていても問題が生じる程です。また個人間 売買は近い関係であってもトラブルを抱えるケースが少なくありません。 正直プロである自分が直面しても、第三者としてのプロに任せると思います。 折りたたむ→ |
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| ▼不動産の査定や売却活動に関する疑問 |
| -１．売却価格はどうやって決まる？ |
| 【市場状況や実績データを基に仲介会社が提案、お客様の希望も加味して 決定します。】 |
不動産業者が閲覧できる周辺成約データや自社での取引状況を参考に、 物件特性(地形･採光･道路幅員･築年数etc)の様々な要素を組み合わせて 算出していきます。ここでは、現在の市場状況をどれだけ把握できているか、 データをどう読み解くかといった営業マン個人能力も大切です。ここにお客様の 状況や希望を加味してバランスを調整していくのが一般的です。 折りたたむ→ |
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| -２．査定価格の仕組みはどうなっている？ |
| 【物件特性や過去成約事例を参考に現行市場と照らして算出します。】 |
不動産という名の通りに完全に同一物件は存在しないため、物件特性 (地形･採光･道路幅員･築年数etc)と過去データから算出した査定価格は十分とは いえません。現行市場における顧客ニーズを読み解くことが大切であり、 ニーズの把握とタイミングこそが価格を決めます。 折りたたむ→ |
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| -３．査定はどうやって行う？ |
| 【現地調査→役所関係調査→成約事例調査→市場ニーズ調査→査定書の 提示という順番です。】 |
まずは図面だけでなく現地の住環境を中心とした立地調査、次に役所にて 境界や道路、水道やガスから権利関係まで調査、過去の類似した物件特性や エリアでの成約事例を調査し、現行市場での顧客ニーズと照合して査定書を 作成していくのが一般的な手順です。 折りたたむ→ |
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| -４．査定価格より高く価格設定しても売れる？ |
| 【基本的には査定価格と大幅な開きがあれば売れません。】 |
査定価格が正当であることが前提ですが、上への開きが大き過ぎれば、 結局は価格交渉により査定価格に近いラインで落ち着きます。稀に市場に 競合物件がなく、ピッタリの顧客がいるラッキーなタイミングでの売却も ありますが、予測ができません。また、ブランド性の高いエリアは多少の差で あれば売却可能です。 折りたたむ→ |
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| -５．買い取り制度ってどんなもの？ |
| 【買主様が見つからない場合に不動産会社が直接買い取る保険的な制度。】 |
事情により売却期間が決まっているケースで、希望価格で進めた売却活動が 芳しくない場合、最終的に予め設定した価格で不動産会社が直接買い取る サービスになります。買い取り価格は査定価格の７～８割前後が一般的な目安、 もちろん価格は下がってしまいますが、事情がお在りの売主様にとっては 希望価格での売却活動も出来た上で、決定的なリスクも無いという保険的な 役割を果たします。 折りたたむ→ |
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| -６．売却価格は途中で自由に変更できる？ |
| 【販売状況に応じて、相談しながら随時変更することが可能です。】 |
営業担当によるお問合わせ量や顧客状況の報告やご案内量により、 営業マンと相談しながら判断をしていくことが可能です。 ただ値下がりはともかく、問合わせが多いから値上がりというような いい加減な価格設定は、既に紹介済のお客様への道義が反しますし、 業者間においてもトラブルの現況となります。 折りたたむ→ |
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| -７．近所に内緒で売却することはできる？ |
| 【もちろん内々での販売も可能です。】 |
インターネット中心に雑誌、新聞折込等で広告活動を行います。通常とは違い 写真を掲載せずに物件概要だけを掲載して場所を特定させないことも可能です。 また広告掲載せずに既存のお客様だけに直接ご紹介したり、不動産会社のみ 閲覧可能な媒体に登録し担当営業マンが近隣に分からないように付き添いを 徹底することも可能です。 折りたたむ→ |
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| -８．買い手からの印象をよくするコツは？ |
| 【ありきたりですが、部屋を明るく清潔に保つことです。】 |
部屋を明るく清潔に保つことは基本、ご案内の際にカビやゴキブリといった トラブルがあれば印象は最悪です。また居住者の方からのメリット･デメリットも 好印象につながります。上記はご案内の際のお話ですが、実はご案内が増えて 歩留まりも上がるよう、見映えする販売図面を用意しておくことも大切です。 折りたたむ→ |
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| -９．売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？ |
| 【物件毎に異なります。構造や価格も重要なポイント。】 |
本当に物件毎に異なります。ただ億単位の物件においては中途半端な リフォームをすれば逆効果が多かったり、自由に間取りを変更できるタイプの 構造ではリフォームで確定させてしまうのはマイナスです。 個人的にはリフォームをせずに、営業マンがリフォーム後のイメージを 沸かせてあげるのが無駄に価格も上がらずベストだと考えます。またリフォーム 箇所が少ないなら、古びたキッチンだけ変えるぐらいで良いように思います。 折りたたむ→ |
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| ▼不動産の売却費用・税金・ローンなど、お金に関する疑問 |
| -１．不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？ |
| 【不動産売却時の諸費用のうち、主なものは以下のとおりです。】 |
１．印紙税（売買契約書に貼付する印紙代） ２．譲渡所得税・住民税（売却益がある場合に課税） ３．仲介手数料（売却を依頼した不動産会社への報酬） ４．登記費用（表示変更、抵当権抹消費用etc） ５．境界設置・測量費用（敷地境界が不明確で標の設置が必要な場合） ６．建物解体費用（土地売却時に更地にて引き渡す場合） ７．リフォーム代（リフォーム後に売却する場合） ※お客様の状況や物件、時限立法等により異なるケースがあります。 折りたたむ→ |
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| -２．不動産の売却時にも税金はかかる？ |
| 【売却特有の課税が存りますが、状況次第で控除されます。】 |
ご売却価格や時期により異なります。契約書に貼付する印紙税等は別として、 売却したからといって必ず税金がかかるわけではありません。かかるのは 譲渡益(もうけ)に対してです。基本的に値下がりしていれば課税されませんが、 証明できる書類が必要であり、購入時に「買い換え特例」を利用していないことも 条件になります。また、譲渡益があっても条件次第では「3,000万円特別控除」で 課税が控除されるケースもあります。 折りたたむ→ |
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| -３．ローン残債が多いと買い替えはムリ？ |
| 【今は住宅ローンも多種多様、ムリかどうかは審査次第です。】 |
以前と違い多種多様な住宅ローンが存在しており、既存の住宅ローン残額が あっても、買い替えをサポートできるケースがあります。但し各金融機関とも 審査の基準が一定ではないため、ムリと決めつけずに相談してみることから スタートしてみましょう。 折りたたむ→ |
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| -４．買い替え用のローンって、どんなもの？ |
| 【既存住宅ローン残額と新規住宅ローン額を一本化したタイプです。】 |
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| -５．優遇税制にはどんなものがある？ |
| 【利益・損失どちらにおいても優遇税制があります。】 |
居住用不動産の売却時の一般的な優遇税制は、売却益が出た場合に 3,000万円までが無税となる「3,000万円特別控除」、売却価格より 新たに買い換えた物件価格が上回る場合に譲渡税が繰り延べされる 「買い換え特例」の２つになります。但し適用条件がありますので、 詳細については確認が必要になります。 折りたたむ→ |
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