「不動産の相続税っていくらするのかな？」と疑問に思う方は少なくありません。相続税が高いという話も有名ですから、相続するときには一体いくら税金で引かれるのか気になるところですよね。そんな方のためにここでは、不動産の相続税について説明していきます。計算方法、それから計算例についても見ていきますので、これを参考にして計算してみてください。
遺産総額によっては相続税がかからない
金額によっては相続税がかからない場合もあります。ただ、注意しなくてはならないのが、基準が遺産総額ということ。当然のことながら遺産は不動産だけではなく、銀行に預けてある現金や株式、貴金属なども当てはまります。また、ローンや借金などマイナスになるものも遺産となります。不動産や現金などのプラスとなるものから、ローンや借金などマイナスになるものと葬儀費用を引いたものが、遺産総額となるのです。その遺産の総額が一定の基準を超えない場合には、相続税がかかりません。その一定の基準がいくらなのか気になりますよね。以下の計算式を使って計算してください。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の人数
この相続税の基礎控除額というのが、一定の基準ということです。例えば、相続人が配偶者1人の場合、3,600万円が基礎控除額となります。遺産総額が3,600万円より少なかったら相続税はかからないというわけです。
法定相続人とは
法定相続人とは、配偶者と血族相続人のことを指します。血族相続人というのは、故人の子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹のことを指します。とはいっても、血族相続人には簡単に言うとカテゴリとランクがあります。
第1順位：直系卑属（子供や孫 ※養子を含む）
第2順位：直系尊属（父母や祖父母）
第3順位：兄弟姉妹
上から順番にランクが高くなっています。もし、第1順位の直系卑属がいる場合には、遺産を相続するのは、基本的には配偶者と直系卑属ということになります。その場合には第2順位の直系尊属と第3順位の兄弟姉妹が一緒に相続することはありません。
法定相続人の人数
基礎控除額の計算に必要な法定相続人の人数。これは法定相続人に認められる人の人数のことを指します。つまり、相続を放棄した場合にも人数として数えることができるのです。例えば、法定相続人が2人で、遺産総額が4,000万円の場合。基礎控除額は4,200万円となりますので、どちらかが相続放棄しても相続税はかからないというわけです。
不動産の金額はいくらになるの？
相続税がかかるのかどうか知るためには、遺産総額を知る必要があります。そうして、遺産の総額を調べようとしたときに気になるのが、不動産の金額。「どうやって計算するの？」と疑問に感じた方も多いでしょう。計算の方法を紹介していきます。不動産の金額を計算するには、土地と建物に分けて考える必要があります。それぞれ以下に見ていきましょう。
土地の相続税評価額
土地の相続税評価額は以下の計算式を使って計算していきます。
路線価（土地1平方メートル当たりの価格）×土地の面積（平方メートル）＝土地の相続税評価額
路線価に関しては、こちらの国税庁「路線価」から調べることができます。主に市街にあるような土地は路線価格法式で計算しますが、路線価図に載っていない土地もあります。その場合には固定資産税評価額を使います。こちらは毎年6月頃に市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に書かれていますので、そこで確認してください。
建物の相続税評価額
固定資産税評価額がそのまま建物（家屋）の相続税評価額となります。市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書を確認してください。
建築途中の建物に関しては、建築費用原価の70％が固定資産税評価額となります。つまり、その金額が建物の相続税評価額になるというわけです。
相続税の計算方法
ここまでで、相続税がかかるのかどうかが分かったのではないでしょうか。続いて、相続税がかかることが分かった方のために、相続税の計算方法を解説していきます。まずは、遺産総額を基に課税遺産総額を計算します。課税遺産総額とはその名の通り、課税される金額のこと。この計算は簡単です。遺産総額から最初にお伝えした基礎控除額を引くだけです。つまり、基礎控除額を超えた分が課税の対象になるというわけです。
法定相続分の割合
次に、相続する金額を見ていきましょう。相続人が1人なら全額を受け取れるので分かりやすいのですが、そうならないことが多いのではないでしょうか。その場合には遺産を分けることになります。故人が遺言などを残していなければ協議をして遺産の配分を決めますが、法律において割合が決まっています。
■配偶者と直系卑属（子供や孫）の場合
配偶者が2分の1で、直系卑属が2分の1を相続します。
■配偶者と直系尊属（父母や祖父母）の場合
配偶者が3分の2で、直系卑属が3分の1を相続します。
■配偶者と兄弟姉妹の場合
配偶者が4分の3で、直系卑属が4分の1を相続します。
■配偶者がいない場合
直系卑属が全額を相続します。
直系卑属・直系尊属・兄弟姉妹が複数いる場合には、相続分の金額を人数で割って相続することになります。
それぞれの課税遺産額に対する税率と控除額
ここまで読めば遺産総額と法定相続分の割合から考えて、自分が相続する金額が計算できているはずです。この金額にかかる税率と控除額を紹介していきます。
■1,000万円以下
税率は10％で、控除額はなし。
■1,000万円超、3,000万円以下
税率は15％で、控除額は50万円。
■3,000万円超、5,000万円以下
税率は20％で、控除額は200万円。
■5,000万円超、1億円以下
税率は30％で、控除額は700万円。
■1億円超、2億円以下
税率は40％で、控除額は1,700万円。
■2億円超、3億円以下
税率は45％で、控除額は2,700万円。
■3億円超、6億円以下
税率は50％で、控除額は4,200万円。
相続税の計算例
それでは、最後に相続税の計算例を見ていきましょう。例えば、故人が夫。相続人は配偶者の妻と子供が2人で、遺産総額が9,800万円の場合を考えてみましょう。金額は少し中途半端ですが、あとで計算がしやすいのでこの金額で考えていきましょう。
まずは、基礎控除額の計算です。計算式をおさらいすると、「相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」です。これに当てはめると、以下のようになります。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
課税遺産総額は「遺産総額－相続税の基礎控除額」ですので、課税遺産総額は9,800万円－4,800万円で5,000万円です。
配偶者は2分の1の金額を相続し、残りを子供で半分にするので、4分の1ずつとなります。ということは、配偶者は2,500万円を相続し、子供は1,250万円ずつ相続します。
■配偶者の課税額
2,500万円の場合、税率は15％で、控除額は50万円です。
課税額は375万円となり、そこから控除額の50万円を引くと、325万円。
■子供1人の課税額
1,250万円の場合は、税率15％で控除額50万円です。
課税額は187万5,000円で、控除額を引くと137万5,000円。
■課税額の総額
325万円＋137万5,000円＋137万5,000円＝600万円
600万円が相続税としてかかるのです。
ただ、配偶者の場合には配偶者控除といって、1億6,000万円、あるいは配偶者の法定相続分相当額のうち、多い方の金額が非課税となります。また、子供が未成年の場合にも控除があります。未成年の控除額は「6万円×（20歳－相続開始の年齢）」となります。
先ほどの計算例で、子供が成人となっている場合には配偶者の控除だけが適用されて、275万円が相続税となるのです。
以上、不動産の相続税について説明してきました。ここに紹介した計算方法や計算例を参考にして、計算してみてください。不動産の相続税についてご不明な点などございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。